Et gammelt kinesisk ordsprog siger:
Vil du have en times lykke, så tag dig en lur.
Vil du have en dags lykke, så tag på fisketur.
Vil du have en måneds lykke, så bliv gift.
Vil du have et års lykke, så få dig en have.
Vil du have et livs lykke, så skulle du nok have købt noget fast ejendom i København, mens priserne var lavere, så du nu kunne høste en skattefri milliongevinst.
Indrømmet, der er fiflet lidt med ordsproget. Og jeg fandt ikke selv på det, men stjal det skamløst fra Svend Brinkmanns Facebook-opslag.
Apropos tyveri ved højlys dag så bliver der til gengæld virkelig skabt store formuer på boligsalg. Særligt i nogle områder i Danmark griner sælgerne hele vejen til realkreditinstituttet, når den skattefri murstens-gevinst indkasseres. De sender en venlig tanke til Anders Fogh og andre politikere, der i årevis har haft berøringsangst over for boligejerne, denne mystiske, magtfulde gruppe, der altid får sin vilje.
Men boligejere er ikke en homogen gruppe, og det er ikke alle, der griner lige højt. Birgitte Hansen fra Struer har f.eks. problemer med at få solgt sit hus, selv om udbudsprisen er identisk med købsprisen. Hun købte det i 2006, har renoveret det for en million og har haft det til salg siden 2017. Samtidig blev et lille, bestemt ikke renoveret, rækkehus i Aarhus, i 2020 solgt for 600.000 kroner mere, end det gik for i 2015.
Sidstnævnte rækkehus er i dag mit. Men det var med en blandet smag i munden, at jeg skrev under hos ejendomsmægleren, og sikrede sælgerne over 100.000 kroner om året på fem års rækkehus-residens i Aarhus Nord. Selv for Lars Løkke, der i sin tid hævdede, at 2.000 kr. ikke er noget nævneværdigt beløb, er det altså mange par sko, man så kan købe uden at have ydet nogen reel indsats.
De fleste kender sådanne anekdoter, men i det nedenstående har jeg besluttet mig for at gå mere videnskabeligt til værks og analyseret 44.350 boligsalg fra 2020. Formålet er at blive klogere på, hvor i landet man sover sig til millioner, og præcis hvor ulige fordelingen af gevinster på boligsalg reelt er.
Glem Gini, prøv percentiler
Grafen nedenfor viser den gennemsnitlige skattefri fortjeneste i hver percentil pr. måned, en sælger i perioden har haft sin ejendom. Beregningen tager udgangspunkt i en ejendom af typisk størrelse, dvs. 140 kvadratmeter, men mønsteret er det samme, uanset hvor stor en bolig vi ser på. Figuren kræver lidt granskning, hvis man er rusten i statistik, men indsigten er indsatsen værd, så hæng på lidt endnu!
Før vi kigger nærmere på tallene, fortjener ’percentiler’ en nærmere gennemgang. Forstår man dem, forstår man nemlig ulighed langt bedre, end medierne typisk fremstiller den.
Når man opdeler i percentiler, rangerer man en befolkning efter værdien af en ressource og opdeler den dernæst i 100 lige store grupper. Tag som eksempel variablen indkomst med en befolkning på 1.000. Vi rangerer så befolkningen efter, hvor stor deres indkomst er og opdeler dem i 100 grupper med ti i hver. De ti mennesker i percentil 10 er de ti personer, der har absolut lavest indkomst. De ti mennesker i percentil 50, også kendt som medianen, er de ti personer med den midterste indkomst. Og for de ti personer i percentil 90 gælder, at deres indkomst er højere end 90 pct. af resten af befolkningens, men lavere end de 10 pct. med den højeste indkomst. Undertiden inddeles i stedet i ti grupper, hvilket kaldes deciler.
I diskussioner om lighed, eller mangel på samme, møder man tit den obskure, over-matematiserede Gini-koefficient. Denne størrelse, der måler graden af ulighed på en skala fra 0 til 100, er imidlertid ikke intuitiv, hverken for lægfolk eller professionelle. Derfor er det tit bedre at stille spørgsmål som:
”Hvilken andel af den samlede formue i et samfund ejer de mest velhavende 10 pct. af befolkningen?”
(Svar: I Danmark 50 pct., i USA 71 pct.)
eller
”Hvor højt oppe i indkomstfordelingen i Indien skal man være, for at det svarer til medianindkomsten globalt?”
(Svar: En inder i 90. percentil ligger præcis i midten af verdens indkomstfordeling)
På grafen ovenfor, er alle boliggevinster i 2020 opdelt i 100 grupper (dvs. percentiler) med lige mange sælgere i hver, og dernæst rangeret efter fortjenesten på x-aksen. Så gruppen med den laveste gevinst ved salg befinder sig længst til venstre, og gruppen med højest gevinst længst til højre. På y-aksen måles den gennemsnitlige gevinst per måned, sælgeren har ejet boligen.
Jeg skelner mellem tre geografiske grupper af sælgere, opdelt i hovedstadsområdet, storbyer (Aarhus, Odense og Aalborg), og provinsen (resten). De yderste percentiler i hver ende er skåret væk, så de helt ekstreme værdier ikke stjæler billedet.
Gevinsterne ved boligsalg (salgspris minus købspris renset for inflation) beløb sig i 2020 til i alt 32 milliarder for den gruppe af hus- eller lejlighedssælgere, der er inkluderet her. Disse milliarder falder noget ujævnt ud i kongeriget. Ja, faktisk forbliver en ganske stor del af dem øst for Storebælt.
Der er flere måder at få information fra figuren. Den simpleste er at starte på x-aksen og bevæge sig lodret op indtil man rammer kurverne, og derefter aflæse y-værdien. Hvis man for eksempel starter ved den 50. percentil – altså ved den sælger med den midterste gevinst (mediangevinsten) inden for hver gruppe – og går lodret op, ses det, at sælgeren i provinsen har tjent cirka 1.500 kr. pr. måned på murstensejerskab, i storbyen knap 6.000, og i hovedstadsområdet omkring 14.000, altså cirka ti gange så meget som den typiske sælger i provinsen.
Tager vi tre typiske sælgere fra hvert område, Hans fra hovedstaden, Sanne fra storbyen og Poul fra provinsen, og antager, at de alle har solgt ejendom af gennemsnitsstørrelse i 2020, som de har beboet i ti år, så er deres fortjeneste som følger: 1,7 millioner til Hans, 700.000 til Sanne, og 180.000 til Poul. Pouls gevinst bliver hurtigt ædt op af udgifter til vedligehold og boligskatter i årenes løb.
Bevæger man sig længere til højre i fordelingerne, op i de højere percentiler, bliver forskellene større i kroner og øre, men mindre i relativ forskel. Dvs. hovedstadsgevinsterne bliver mindre end 10 gange større end provins-gevinsterne, når vi når 50. percentil. Bemærk også, at de 30 pct. nederste sælgere i provinsen faktisk taber penge på salget, mens dette kun sker for få procent i hovedstaden, og 10 pct. i storbyerne.
Det er også tydeligt, at et godt provins-salg svarer til et dårligt hovedstads-salg (vælg et sted på den gule kurve og gå i en vandret linje til venstre, indtil den blå linje rammes). Hvis du har lavet et salg blandt de 20 pct. bedste i provinsen, svarer det eksempelvis til at salget er blandt de 20 pct. dårligste i hovedstaden.
Der er så dejligt ude på landet, skrev H.C. Andersen, men det slår bare ikke igennem i prisstigninger på fast ejendom. Superliga i provinsen svarer til røven af 4. division i hovedstadsområdet.
Figuren viser det ikke direkte, men 42 pct. af gevinsterne på danske boligsalg i 2020 høstes af de øverste 10 pct. Hvor ulige en fordeling er det? Vi kan sammenligne med indkomstfordelingen i et af de udviklede lande med den største indkomstulighed:
I 2020 udgjorde de 10 pct. højeste indkomster 45 pct. af de samlede indkomster i USA. Uligheden i boliggevinster i Danmark er altså ud fra denne målestok identisk med indkomstuligheden i Guds eget land.
Fortidens synder og strukturelle kræfter
Nogle af de meget høje eller lave værdier af gevinster fra boligsalg kan selvfølgelig forklares med lokale forhold. For eksempel kan der være opført industri eller infrastruktur nær ejendommen i mellemtiden, som trækker fra eller lægger til dens værdi. Store forskelle på salgs- og købspriser kan også skyldes renoveringer, eller at en af parterne dummede sig i handlen.
Samtidig er der stærke strukturelle kræfter som urbanisering, der skubber priserne opad i de store byer. Og så har 2020 på boligmarkedet været et særligt år på grund af Covid-19.
Men det skævvredne mønster er også afhængigt af politiske valg. Både Anders Foghs boligskattestop fra 00’erne, og den fortsatte gåen på listefødder over for udfasning af rentefradrag og justering af boligskatter har været med til at skabe den ulighed, vi ser i dag.
Boligskattestoppet fra 2002 fastfrøs ejendomsværdiskatten i kroner og øre, så man ikke længere betalte mere skat, hvis ens bolig blev mere værd. Dette var medvirkende til eksplosive priser op til finanskrisen og giver generelt større udsving i samfundsøkonomien. Den daværende VK-regering blev advaret om de konsekvenser, men ifølge tidligere overvismand Peter Birch Sørensen måtte økonomerne sande, at de med deres advarsler ”var stødt imod en tilsyneladende uigennemtrængelig mur”.
Fastfrysningen af ejendomsværdiskatten var en fordel for dem, hvis boliger steg meget i værdi efter 2002. De slap med mindre i boligskat, og deres boliger blev dermed relativt mere attraktive, hvilket slår igennem i prisen.
I 2016 blev den gennemsnitlige årlige gevinst af skattestoppet opgjort til 11.900 kr. pr. voksen i en ejerbolig i Gentofte Kommune, og knap 700 kr. i Sønderborg Kommune. Dette har utvivlsomt været med til at skubbe kurverne på grafen ovenfor længere fra hinanden, end de ville have været uden den store skatterabat til (nogle) boligejere.
Rentefradraget er det andet store dyr i åbenbaringen. Fradraget, der årligt koster staten knap 20 milliarder kr., betyder nemlig, at man kan trække cirka 30 pct. af sine renteudgifter til boliglånet fra i skat. Teoretisk set er ideen, at når man betaler skat af potentielle renteindtægter, skal man også kunne trække tab fra. I praksis er fradraget dog en milliarddyr støtte til realkredit- og bankverdenen, da størstedelen af danskernes gæld skyldes deres boligkøb.
Satsen er (heldigvis) gradvist blevet sat ned fra over 70 pct. i 1980’erne til nu omkring 30 pct., men sjældent i det tempo, som økonomer og eksperter har efterspurgt. Graden af nøl er også til stede i dag, selv om fradraget kunne udfases relativt skånsomt i den nuværende epoke med lave renter.
Det er også åbenlyst, hvilke boligejere der får mest ud af rentefradraget. Det er dem med mest gæld, hvilket ofte er dem med de dyreste boliger, hvilket ofte er dem med den højeste indkomst. Staten hjælper Hans fra hovedstaden langt mere, end den hjælper Poul fra provinsen. Skatteministeriet beregnede i 2017, at den øverste indkomst-decil får fem gange så meget ud af rentefradraget som den nederste.
Alt bliver godt i 2024 – eller?
Et bredt folketingsflertal har besluttet, at boligskattestoppet ophører endeligt i 2024. Herfra og frem vil ejendomsværdiskatten stige, hvis boligen stiger i værdi.
For at opkræve en retvisende boligskat, kræver det at man kender boligens reelle værdi. Ifølge hensigten bliver ejendomsvurderingerne derfor fremover automatisk beregnet med matematiske modeller, der kan inddrage relevante faktorer for værdien, såsom priser i nabolaget, afstand til grønne områder og generelle karakteristika for ejendommen.
Ejendomsvurderings-systemet har dog længe været en ren farce. I 2013 suspenderede man 2013-vurderingerne, blandt andet fordi Rigsrevisionen kritiserede deres meget lave træfsikkerhed. De nuværende ejendomsvurderinger går helt tilbage fra 2011.
Når det nye boligforlig træder i kraft i 2024, får vi forhåbentlig en boligskat, der i højere grad er baseret på nogenlunde korrekte ejendomsværdier, og som kan mindske prisudsvingene, netop fordi værdistigninger medfører højere skat. Men ’når’ bør måske erstattes af ’hvis’. Forløbet om vurderingerne og it-systemerne i SKAT har nemlig været præget af udskydelse på udskydelse og berettiget hård kritik.
Ejendomsvurderingerne har i mange år, særligt i byerne, været langt under ejendommens reelle værdi. Det er ikke usædvanligt at se en lejlighed i Aarhus eller København være vurderet til 1 million, men blive solgt for over 2.
Dette er et problem i sig selv. I en analyse lavet med gode kollegaer har vi dokumenteret, at kombinationen af dårlige ejendomsvurderinger og den såkaldte ’15 procents-regel’ udgør et betragteligt skattehul. Reglen siger, at man kan købe bolig af nære familiemedlemmer til 15 pct. under ejendomsvurderingen, uden at det udløser skattebetaling.
I perioden 2000-2019 har danskerne således overført 18 milliarder internt i familier som skattefrit arveforskud ved at sælge boliger til hinanden til discountpris. Særligt for ejerlejligheder i de store byer er mønsteret tydeligt. Familiehandlede lejligheder videresælges på det fri marked op til fem gange så hurtigt som almindelige lejligheder.
Kronologien er som følger: Et forældrepar går på jagt efter en lejlighed i studiebyerne og medvirker til at drive de i forvejen høje priser opad. Junior bor i forældrekøbet et par år under studiet, køber det herefter af sine forældre i en familiehandel til 15 pct. under den meget lave vurdering og videresælger den hurtigt på det fri marked med stor gevinst (se figur 4 i vores analyse).
Denne finte bliver delvist lukket fra og med 2024. Men selv hvis ejendomsvurderingerne fungerer perfekt fra 2024 og frem, vil satsen på ejendomsværdiskatten, ifølge tænketankene Kraka og Cevea, stadig være for lav, både i forhold til andre former for kapitalindkomst og i forhold til at dæmpe boligprisstigninger. Satsen på 0,44 pct. (og 1,12 pct. for dyre boliger) er for lav, når man sammenligner med alternative investeringer og boligmarkedets forventede prisstigninger i fremtiden.
Afkastet på boliger har i Danmark ligget på cirka 5 pct. siden 1980. Dette er den gennemsnitlige årlige gevinst ved at eje en bolig. Ud fra denne betragtning svarer en ejendomsværdiskattesats på 0,44 pct. altså til kun at beskatte gevinsten med cirka 10 pct., hvilket er væsentligt lavere end for eksempel skat på arbejdsindkomst og aktiegevinster.
Hvis ejendomsværdiskatten skulle flugte med skatten på kapitalindkomst på cirka 30 pct., skulle satsen altså være omkring 30 pct. af 5 pct. – dvs. 1,5 pct. - tre gange så meget som planlagt fra 2024.
Det såkaldte ’vandrette lighedsprincip’ tilsiger, at afkastet ved ejerboliger bør beskattes på linje med andre investeringer, såsom aktier eller egen virksomhed. Med for lav boligskat risikerer man altså at danskerne investerer for meget i fast ejendom og for lidt i fremtidens vækst i virksomheder, og dermed for lidt i jobskabelse.
Det Økonomiske Råd har i et par årtier opfordret til at øge boligbeskatningen og bruge overskuddet på at reducere indkomstbeskatningen. Boligskat er mindre forvridende end indkomstskat, fordi boliger, i økonom-jargon, er en mindre mobil skattebase end arbejdsudbud. Folk reducerer deres arbejdsudbud mere, når indkomstskatten stiger, end de reducerer deres boligforbrug, når boligskatten stiger.
Læg skatten de steder, hvor adfærden påvirkes mindst.
Friværdier i folketinget – de ekstroverte boligejere
Set med historiske briller er det interessant, at Anders Fogh, en statsminister for det gamle bondeparti Venstre, indførte det skattestop, der var medvirkende til at sende flere friværdimillioner i retning af byboerne.
Set med nutidige briller er det bemærkelsesværdigt, at Socialdemokratiet i deres markante provins-fokus under Mette Frederiksen har så få modsvar til denne ulighedsgenerator. I Skandinavien har fagbevægelsen og socialdemokraterne været meget fokuserede på ulighed i løn og indkomster, imens (bolig)formuerne harlevet en stille og uberørt tilværelse, sådan som postdoc Rune Møller Stahl fra Københavns Universitet har pointeret i fagbladet 3F.
Det er ikke altid nemt for de folkevalgte at navigere i boligpolitikken, selv ikke når de har fået øje på udfordringerne. SF’s boligordfører, Halime Oguz, foreslog i 2021 at lempe kreditkravene, så almindelige danskere også har mulighed for at købe ejendom i de store byer, hvor priserne er steget mest.
”En alvorlig intellektuel fejlslutning,” var, hvad Finanstilsynets direktør, Jesper Berg, havde at sige om forslaget, der måske hjælper i dag, men får priserne til at stige endnu mere allerede i morgen. Priser bestemmes af udbud og efterspørgsel, og forslaget vil skabe mere efterspørgsel.
Folketingsmedlemmer er ikke et repræsentativt udsnit af befolkningen. En spørgeskemaundersøgelse fra 2013 viste, at det gennemsnitlige medlem er mere ekstrovert end 90 pct. af befolkningen og mindre ekstrovert end 10 pct. (det gennemsnitlige medlem ligger altså i 90. percentil i ekstroversion-fordelingen).
En undersøgelse fra 2006 viste en anden parameter, hvor de skiller sig ud: Ni ud af ti folketingsmedlemmer var boligejere. Til sammenligning er det kun 55 pct. af den voksne befolkning i Danmark, der ejer egen bolig.
Forklaringen på mange partiers fodslæberi på området findes nok også i, at lidt over halvdelen af befolkningen bor i ejerbolig, og at en høj andel af dem oplever gevinster - om end beskedne - af deres boligsalg. Tallene viser at de heldigste 10-20 pct. sælgere (som ofte har ejet bolig i hovedstadsområdet), løber med langt de fleste gevinster samlet set. Mange får lidt, men de få får langt det meste.
Er det politisk selvmord for alvor at gøre noget ved boligmarkedet? Hvad enten kollegaerne stemmer én ned, eller vælgerne flygter væk til næste valg, er det ifølge tidligere minister Christian Friis Bach kun for politiske sadomasochister.
Han fik på P1 sagt om sit eget politiske hjem, Radikale Venstre, at partiet ikke var skæbnebestemt til at blive stort, for ”lige så snart vi kommer over 4 pct. foreslår vi noget upopulært såsom at hæve boligskatterne, og så kommer vi igen ned på et naturligt leje i meningsmålingerne”.
I perioden 1950-1996 fulgte boligpriserne prisudviklingen og blev omtrent fordoblet, viser en opgørelse fra Boligøkonomisk Videnscenter. Siden er der sket en afkobling af boligpriser fra lønninger og andre priser. I dag er indsatsen på arbejdsmarkedet relativt mindre vigtig, end hvornår (og hvor!) man fik foden under eget bord og kom ind på boligmarkedet.
Hvis man på grafen ovenfor starter ved percentil 70 og går lodret op, rammer man hovedstads-kurven præcis på 20.000 kr. 30 pct. af disse boligsælgere har altså tjent mindst 20.000 skattefri kroner pr. måned i den tid de havde ejendommen. Til sammenligning tjener en nyuddannet pædagog cirka det samme efter skat, inklusive pension.
Mursten slår møgunger.
Indtil 2024, og sandsynligvis også efter.
