Ferien er over os, og så snart familien er samlet, bilen pakket og selerne spændt, suser vi afsted mod fred og ro i sommerhuset i Skagen, Blåvandshuk eller Gilleleje. For vi er ellevilde med at spendere sommeren henslængt i ’det andet hjem’ ved skov og strand. Alene i 2021 var der over 20 millioner overnatninger i lejede sommerhuse i Danmark.
Vi er dog ikke kun glade for at leje – mange ønsker også at eje. Og det kom særligt til udtryk under corona-nedlukningerne, hvor priserne på sommerhuse nærmest eksploderede, fortæller adjunkt og økonom ved Aarhus Universitet Carsten Berthram Andersen, der bl.a. forsker i boligmarkedet, ulighed og social mobilitet:
”Sommerhussalget følger som regel det normale boligmarked, og i årene 2010-2019 så vi en forholdsvis stabil opadgående kurve i antallet af solgte sommerhuse og prisen på dem. Men under nedlukningerne skete der noget ret vanvittigt. Antallet af solgte sommerhuse steg med næsten 47 pct., fra 13.000 i 2019 til 19.000 i 2020, og prisen steg tilsvarende med næsten 25 pct., fra 1,3 millioner til 1,6 millioner kroner i gennemsnit,” siger han.
Der kan være mange årsager til denne pludselige købelyst under pandemien, bl.a. nostalgi, udlængsel i en tid, hvor verden var lukket og usikker og en forstærket lyst til et ’sekundært hjem’ langt fra storbylivets stress og jag - og fra de mange klaustrofobiske mundbind.
Men ifølge økonomen fra Aarhus Universitet kan der også tænkes en anden væsentlig faktor, nemlig at sommerhuset også kan fungere som en form for ’skattehul’, hvor generøse forældre kan sikre deres børn et gedigent skattefrit arveforskud. Det kan selvsagt være en velkommen gestus for de enkelte familier, men også medføre en usund skævvridning af samfundets formuefordeling.
Sommerhuset er derfor ikke kun hygge ved strandkanten, den befriende følelse af sand mellem tæerne og duften af slagterens bedste, der syder på terrassegrillen. Det kan også være big business – altså for dem, der har forældre med en formue og et fritidshus i overskud.
Familiehandlernes storhedstid
Hele humlen ved den snedige skattefidus er ifølge Carsten B. Andersen de danske regler om såkaldt familiehandel. Siden 1980’erne har de fordelagtige skatteregler tilladt forældre at sælge fast ejendom til deres børn til en købssum på plus/minus 15 pct. af den offentlige ejendomsvurdering – og det uden, at der skal betales gave- eller arveafgifter af overdragelsen.
Den betyder helt lavpraktisk, at en ejerlejlighed, der f.eks. vurderes til 2 millioner kroner, kan sælges til et familiemedlem for kun 1,7 millioner kroner. Og at et sommerhus, der f.eks. vurderes til 1 million kroner, kan gå til en heldig slægtning for kun 850.000 kroner.
Det er ikke nødvendigvis i sig selv en hurtig genvej til en enorm fortjeneste. Men det kan det blive, hvis den offentlige vurdering slet ikke modsvarer boligens reelle markedsværdi – og det har den meget sjældent gjort.
”Særligt de sidste cirka 10 år har forholdet været helt skævt. SKAT forsøgte nemlig at modernisere den offentlige ejendomsvurdering ved at erstatte den omstændelige manuelle metode med en sindrig matematisk model, der selv skulle indhente oplysninger om boligen og værdisætte den,” siger Carsten B. Andersen.
”Men systemet har aldrig rigtig fungeret, og derfor har ejendomsvurderinger mere eller mindre stået stille lige siden - mens boligmarkedet i den samme periode er stukket helt af. Det betyder, at der i dag er en kæmpe forskel på den offentlige vurdering og den faktiske markedsværdi,” pointerer han.
I praksis betyder det, at den førnævnte ejerlejlighed til 2 millioner kroner, der kan sælges med rabat til sønnike for 1,7 millioner, kan sælges videre til den reelle markedsværdi kun få måneder senere – men nu til en pris på måske 2,7 millioner kroner. En ganske net fortjeneste.
Og det samme gælder altså for sommerhuset. Hvor de udvalgte familiemedlemmer kunne erhverve det hyggelige hus i Løkken for 850.000 kroner, kan de kort efter vælge at sælge det videre til en værdi på måske lige under 1,4 millioner.
Det er altså derfor, at familiehandler – også med sommerhuse – er særligt lukrative i disse år, hvor efterspørgslen er høj og markedsprisen det samme.
Den gyldne grænse
De fleste kender nok til fænomenet med familiehandler fra mediernes dækning af de såkaldte forældrekøb i landets storbyer. Sidste år påviste Carsten B. Andersen, i en større rapport udarbejdet i samarbejde med Tænketanken Cevea, at den gennemsnitlige familiehandel med netop ejerlejligheder i 2020 løb op i ca. 1 million kroner i ren skattefri nettofortjeneste.
I skrivende stund er Carsten B. Andersen og Cevea i gang med at opdatere denne analyse ved at inkludere villaer og sommerhuse i beregningerne. Og resultatet af denne undersøgelse, der publiceres om et par måneder, viser en tydelig tendens.
”Familiehandler med sommerhuse er ekstremt overrepræsenteret i den samlede andel af handler for 2020 – sommerhuse er simpelthen den hustype, hvor der er den største andel af familiehandler,” siger Carsten B. Andersen.
Generelt er fidusen i kroner og ører ved et sommerhussalg højest ´kun´ halvdelen af et tilsvarende familiesalg af en ejerlejlighed, ganske enkelt grundet lejlighedernes højere markedsværdi. Men det betyder bestemt ikke, at sommerhus-tricket er mindre populært. Måske snarere tværtimod.
”Skattehullet er godt nok mindre ved salg af sommerhuse, men folk udnytter det til gengæld meget mere. Antallet af familiehandler i 2020 viser, at der blev solgt langt flere sommerhuse end ejerlejligheder via familiehandler. Og det mest interessante er, at husene som oftest blev solgt til lige præcis 85 pct. af den offentlige ejendomsvurdering – altså til den lavest mulige pris inden for skattereglerne,” siger Carsten B. Andersen.
Og det kunne altså tyde på, at en hel del sommerhuse ikke kun sælges til familiemedlemmer af nostalgiske årsager, men også for at overdrage skattefrie formuer mellem nære slægtninge. Særligt, hvis sommerhusene ligger i det højere prisleje, hvor udbyttet er desto større.
Øget økonomisk ulighed
Carsten B. Andersen påpeger, at den gennemsnitlige sommerhusejer og -køber tilhører et særligt og ret privilegeret segment i den danske befolkning.
”De er ofte noget mere privilegerede end dem, der ikke ejer et sommerhus. De er mere velhavende og har længere uddannelser – og så er de ofte godt oppe i 50’erne, når de slår til og køber bolig nummer to,” siger han.
Selvom den gennemsnitlige sommerhuskøber derfor er noget ældre end de unge i 20’erne, der får fat på en lukrativ lejlighed på Vesterbro i København eller Nørregade i Aarhus via et forældrekøb, er det dog Carsten B. Andersen klare overbevisning, at mange af sommerhusene stadig sælges som familiehandler mellem forældre og børn. Nu blot til børn, der er et andet sted i livet.
Og det kan være med til at øge den økonomiske ulighed i samfundet, da disse familiehandler tilgodeser folk, der i forvejen er økonomisk privilegerede.
”Når priserne pludselig stiger med næsten 25 pct. på få år, betyder det, at dem, der kom ind på sommerhusmarkedet tidligere, får en endnu højere profit – og at adgangen til markedet begrænses yderligere. Kun de velhavende har råd til at købe og tjene endnu flere penge, akkurat som på boligmarkedet generelt. Og den tendens øger den sociale skævvridning,” siger han.
En dobbeltbonus til de få
Familiehandler skaber dog ikke kun en større ulighed via den umiddelbare fortjeneste. De udløser også en paradoksal situation grundet netop 15 pct.-reglen.
”Det paradoksale er, at dem, der arver via f.eks. et sommerhus, får en art dobbeltbonus – dels får de arven skattefrit, dels kan de tjene op til 500.000-600.000 kroner oveni ved et efterfølgende salg. Det er en betydelig økonomisk gevinst, som samfundets lavtlønnede ikke har mulighed for at få del i,” siger Carsten B. Andersen.
Ifølge ham viser denne type eksempler, at skattesystemet er forkert skruet sammen. For mens indkomsten beskattes efter et progressivt system – jo mere du tjener, jo mere betaler du i skat – er skattesystemet faktisk regressivt, når det gælder familiehandler.
”Den lavtlønnede, der ikke har et sommerhus, kommer til at betale en højere andel i skat via arveafgiften end dem, der kan bruge en bolig til at overdrage arven. De rige, med bolig, har altså flere penge at give videre - samtidig med, at staten får en mindre andel i dem,” siger Carsten B. Andersen.
Han understreger, at salg af sommerhuse til nære familiemedlemmer også ofte handler om mere og meget andet end ren spekulation og skattefidus.
”Men der er stadig nogle, der tjener virkelig gode penge på det her. Og jo dyrere sommerhusene bliver, desto jo mere bliver det et attraktivt investeringsobjekt – især når priserne stiger så eksplosivt, som vi har set de seneste år,” siger han.
Et forsigtigt kig fremad
Carsten B. Andersen er ikke meget for at kigge dybt i krystalkuglen, men han vurderer forsigtigt, at salget af sommerhuse og prisen på dem, der toppede i 2021, vil aftage gradvist over de kommende år.
Han tager dog sine forbehold. For hvor krigen i Ukraine og stigende renter og inflation normalt ville føre til et prisfald, kan en forøget pandemi- og klimabevidsthed måske omvendt resultere i, at folk i støt stigende grad vil fortrække at investere i det nære og trygge tæt på det primære hjem.
Og her kan sommerhuset fortsat være en oplagt mulighed for at sikre sig et hyggeligt, klimarigtigt og restriktionsfrit sommerlogi ved det brusende, bølgende Vesterhav eller det blidt vuggende Kattegat – og måske et solidt, skattefrit forskud på familiearven.
